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土地家屋調査士の超リアルな現状【偽物注意】part41〜2chまとめ〜

1:2015/09/17(木) 07:04:54.63 ID:
数年の歳月と、数百万円の費用がかかる境界紛争や裁判を避ける為に、
↓のような場面を見たら、法務局と調査士会へ通報してその業者との取引は避けましょう。

測量や境界立会に調査士本人が来ない。図面の作成者が分からない。
要求しても 調査士であるという身分証を示さない。
長さ60センチの境界杭を使えるのに、金属プレートで手抜き作業。酷い場合、アンカー無し接着剤。
立会すらせずに勝手に境界杭を入れる。
少しでも不安に感じたら、必ず法務局発行の身分証の提示を求めて下さい。 
名刺には意味がありません。調査士を登録していると偽装した名刺にも注意しましょう。
法務局へ登録した「調査士本人」が居ない場合は、すべて違法な作業となります 。
アルバイト、日雇い、無資格による作業により、全国で境界トラブルが多発しています。注意して下さい。
前スレ
http://ikura.2ch.sc/test/read.cgi/lic/1437713499/
調査士倫理規定 第17条
調査士は、「 常に 」、補助者その他業務に従事する者の業務について指導監督
を行わなければならない。
調査士は、補助者その他業務に従事する者に、その業務を包括的に行わせてはな
らない。
調査士が不在の場合に,あらかじめ指示を受けていても,
補助者は調査士業務を代行することはできない(登記研究第366号88頁)
補助者による補正はさせないものとする昭39.12.5民甲第3906号通達
3:2015/09/19(土) 12:26:06.06 ID:
全部建前だぞ?
4:2015/09/19(土) 13:07:01.09 ID:
少しでも不安に感じたら、必ず法務局発行の身分証の提示を求めて下さい

法務局発行の身分証って何だ?法務局職員か?
筆界特定委員でない限り、そんな身分証もってないぞ
もうちょっと勉強してから書き込みよ
7:2015/09/20(日) 11:33:01.00 ID:
来年から法人に請求する場合、請求書と一緒にマイナンバーと本人確認を通知しないと駄目みたい。
面倒くさくなりそう。
8:2015/09/20(日) 18:57:07.54 ID:
相続証明書ってみなさんこんな感じで付けてる?

被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本(除籍・改製原戸籍・現戸籍)

被相続人の住民票の除票(本籍地の記載のあるもの)
※登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合戸籍の附票
       
相続人全員の戸籍謄・抄本)
       
不動産を取得する相続人の住民票の写し

未登記物件の相続絡みの表題登記、いくらくらいでやってます?
9:2015/09/20(日) 19:41:48.47 ID:
それ全部調査士が集めたら12万は取るだろ・・・
場所によってはそれでも利益はこずかい程度かもな。
10:2015/09/20(日) 20:11:47.61 ID:
みんな営業ってやってるの?
12:2015/09/20(日) 20:14:54.67 ID:
>>10

まだやってないけど、これから本格的にやるつもりです。
効果は少ないと言われてますけど、やらないよりは絶対やった方がいいと思います。

俺は他士業から建物の仕事がちょくちょく入る様になりましたよ。
少し面倒な案件多いけど、期限がうるさくないので、マイペースにやらせてもらってます。
15:2015/09/21(月) 02:21:53.45 ID:
>>10
たまに
「100件以上営業やったけど一件しか仕事とれなかった」
とか言ってる奴がいるけど
そういう奴がやっているのは
大抵ポスティングレベルの営業なんだよな
きちんと見込み客を作ったりして
時間見つけてフォロー営業かければ
それなりに結果出てくるのにな
11:2015/09/20(日) 20:13:05.98 ID:
相続絡みは面倒くさいですね

皆さん、所有権証明の一部に付ける相続証明でも、相続にを確定する為の書類として
遺産分割協議書等と印鑑証明も添付してます?
13:2015/09/20(日) 20:20:46.85 ID:
>>11

相続にを確定  ×
相続人を確定  〇

戸籍関係だけ出しても、登記所は誰が相続人かは分かりませんよね?
相続放棄するかも分からない訳で

それで、遺産分割協議書が不要な場合でも、遺産分割協議書の様な
相続人を特定できる書類の添付が必要かと思うのですが、どうでしょうか。
16:2015/09/21(月) 09:16:08.53 ID:
>>13
甲区欄の相続登記を行うのと同等の書類を必要とする
表題に関する登記だから手を抜いていいってことはない
(申請者適格だけを示す相続証明書は別)
登記官は表題部担当と権利担当を行ったり来たりしてるから
それなりの目で見ている
調査士の業務には相続関係書類作成業務は含まれないので
調査士の報酬では戸籍収集と遺産分割協議書作成は取れないから
行政書士の報酬でもらっている
取れても考案を要する書類扱いと立替金と交通費くらいかと思われる

調査士の知識で戸籍をもれなく全部集められるかね?
戸主制から現行への移行の際の相続関係は複雑だ
昭和22年頃絡みのを扱わないなら何とかなるかもしれないが
あまりそういう知識を持ってる調査士専業は見たことが無い
17:2015/09/21(月) 10:36:35.32 ID:
>>16
つい最近22年絡みの戸籍集めたよ。
最初訳わからんかった。
じーっくり眺めていたら、やっとわかった。
戦後のドサクサもあって、昭和22年に結婚したのに、その通知が20年近く
嫁の戸籍に行かなくて除籍が遅れたってのもあったけど。
14:2015/09/20(日) 22:46:16.87 ID:
みんな経費って幾らぐらい掛かってる?
18:2015/09/21(月) 11:17:12.06 ID:
大体そんな案件は、大きな事務所でない限り、
司法書士が先にからんでる場合が多くないか?
ごくまれにこっち側にまず話が来る事があるけど、
そんな場合はまず司法書士をかませるな。
戸籍集めるのはどうも苦手
19:2015/09/21(月) 12:51:39.42 ID:
司法書士からきた仕事なんだけど、調査士として、相続証明書を添付して登記申請する訳だから、司法書士の先生が用意した書類とはいえ、相続人の特定や書類に不備があれば自己責任なので、ある程度理解したうえで、自分の納得いく書類を付けて申請しようと思います。
戸籍は専門書を何冊か読んだけど、遡るのもたいした面倒ではなさそう。
原戸籍の見方も難しくないですよ。

ただ、生前贈与なので、申請建物は、遺産に含まれないので、遺産分割協議書類は不要だとおもうんだけど、相続人全員の証明書を付けるので、相続放棄していない相続人だと特定するための書類が必要なのか、実務的にどーでしょうか?
ご教授ください。
20:2015/09/21(月) 13:17:13.52 ID:
生前贈与なのに相続ってのが分からん
前提をきちんとしろよ
23:2015/09/21(月) 17:23:31.22 ID:
>>20

生前贈与でも、意思表示をした後にすぐに贈与者が亡くなってしまったので、
書面で交わしていないので、当事者がいつでも贈与を撤回できるという
不安定な権利関係です。
当事者は相続人ですので、相続人全員の生前贈与を認める書類か譲渡証明が必要かと
思うんですが、相続人を特定する為に、所有権証明の一部として相続証明書が必要と思われます。
その相続証明書に、相続人が誰であるか(相続放棄してる者はいないか)を特定する為の
書類(遺産分割協議書等)が必要かどうか知りたかったのですが、
如何せん、建物実務の経験が少ないもので、教えて頂けたら幸いです。

登記官に相談するような案件でしょうか?
25:2015/09/21(月) 17:57:00.38 ID:
>>23
登記官によって扱いが違うし、こんな補助者がうようよ居るところで聞くより、
申請するところで聞けば5分で済むじゃん。ちな、全然添付書類が違うぞ。表示なら。
表示というのは所有者の推定うんぬん以下略すけどな。何千文字になるからさ。
26:2015/09/21(月) 18:41:40.83 ID:
>>23

添付書類が違うとはどーゆーことですか?

皆さん、相続絡みの申請って、戸籍関係どうしてるんですか?
自分で準備してるんですか?
窓口になってる司法書士に用意してもらってるんですか?
28:2015/09/21(月) 19:07:59.16 ID:
>>26
土地の相続が先に終わってるならやった司法書士なり依頼者なりに借りる。
無いなら自分で集めるしかないわな。
質問のケースなら被相続人の生まれてから死ぬまでのすべての戸籍、法定相続人の生まれてからの戸籍になるだろ。
36:2015/09/22(火) 09:14:27.29 ID:
>>26
遺産分割をしない方向なのが分からん
生前贈与っても書面もないんだろ

贈与の事実確認をどうしたの
所有者の生前にアンタが自分で贈与の事実を確認出来てるのか?
27:2015/09/21(月) 18:43:09.81 ID:
>>23
遺産分割協議書は当然必要。
じゃないと、登記官は何を見て表題部所有者を特定するの?
29:2015/09/21(月) 20:08:05.57 ID:
>>27

生前贈与後に亡くなっているので、申請建物は相続財産になりません。
なので、相続人の持分だとか法定相続分だとかの問題にはなりません。

生前贈与の時点で所有権は申請人のお孫さんに移転しています。
問題なのは、「書面によらない贈与」なので、当事者がいつでも撤回できるということで、
当事者=相続人となりますから、その不安定な権利関係を解消する為に
相続人全員の生前贈与を証明(承諾?)する書類が必要かと思われますが、
今回は譲渡証明書を作成することになりました(窓口になられてる司法書士さんが作成)

表題部所有者の特定、すなわち所有権の証明ですよね?

被相続人の所有権証明と、相続証明書と譲渡証明書をもって(被相続人の生前贈与における義務履行の承継の証明)
になると思われます。

気になるのは、遺産分割協議書を付けないと、(遺産分割協議書には申請建物は含まれていない)
相続人が特定できないのではということで、
戸籍を見れば、推定相続人の順位は分かるだろうけど、相続放棄の事実までは
分からない訳で、「譲渡証明書」の内容・文面にもよるだろうけど、
この者だちが被相続人の相続人だという証明も譲渡証明書で証明できれば問題ないんですかね。

遺産分割協議書は作成されてるので、原本借りて付けるのが間違いないですかね。
でも、その遺産分割協議書には申請建物は含まれてないんですけどね。
相続人を特定する意味で。

長文すみません、ご回答お願い致します。
30:2015/09/21(月) 21:00:26.17 ID:
>>29
>生前贈与の時点で所有権は申請人のお孫さんに移転しています。
>問題なのは、「書面によらない贈与」なので、当事者がいつでも撤回できるということで

だから、書面によらないってことは証拠(所有権証明書)が無いってことでしょ。
登記官は何をもって孫が所有者だと判断するの?
生前贈与で孫に所有権は移転しますって言って、それで登記官がハイそうですかなんて納得するはずが無いよね。

被相続人が建てた未登記建物があって、被相続人は生前孫に譲ると言っていたんだろ。
だけどそれを証明する書類が無いのなら、相続人全員がハンコ押した遺産分割協議書で未登記建物は
孫が相続するってことにしとかないとしょうがないじゃん。
いやいや、生前贈与が成立しているので、相続財産には含まれませんって、そんなの通用しないよ。

なんか根本的にわかって無いみたいなので、いちいち説明するのが面倒くさくなってきた。
まあ、適当にやってくれや。

ちなみに、相続人の集める戸籍は現在のだけでいいよ。
33:2015/09/21(月) 22:25:29.21 ID:
>>30

>被相続人が建てた未登記建物があって、被相続人は生前孫に譲ると言っていたんだろ。
だけどそれを証明する書類が無いのなら、相続人全員がハンコ押した遺産分割協議書で未登記建物は
孫が相続するってことにしとかないとしょうがないじゃん。

遺産分割協議書は、窓口になられてる司法書士さんが作成済みです。
相続財産は申請建物だけではないです、未登記建物の登記申請の為に、
相続財産でないものを遺産分割に含むのはなにかと問題があるのでしょうかね。
なので、相続人全員の譲渡証明も作成するとのことです。

この譲渡証明書をもって、生前贈与を相続人が承認している証明になるので、
後はその相続人の特定だけなので、申請建物が含まれていない遺産分割協議書を付けるか
譲渡証明書を、相続人を特定できる旨の内容にしてもらうか、なにかしらの対処を考えます。
登記官とも打合せしてみます。

有難うございました。
21:2015/09/21(月) 16:32:19.09 ID:
登記官に話せよ。
調査士本職なんだろ?
22:2015/09/21(月) 17:18:02.38 ID:
生きてるなら譲渡証明書付けて表示すればええやん。
24:2015/09/21(月) 17:52:32.11 ID:
法定相続の通りにやるなら表示には分割協議書いらないよ。
31:2015/09/21(月) 21:11:29.86 ID:
孫は代襲相続して無いのか。
じゃあ遺産分割協議書兼譲渡証明書とタイトル付けりゃいいよ。
32:2015/09/21(月) 22:04:55.70 ID:
皆さん有難うございます。
民法は実務になると余計難しいです。
登記実務も浅いので、チンプンカンプンですみません。

ちなみに、今回の件で、生前贈与が書面でなされていた場合の所有権証明は、被相続人の所有権証明と、生前贈与の証明書で足り、相続証明書は不要ということでいいですよね?
34:2015/09/21(月) 23:14:06.75 ID:
戸籍+法定相続人全員のの上申書

自分ならそうするな。分割って、、、
37:2015/09/22(火) 09:36:49.36 ID:
相談してる人は民法と登記実務を混在している
法務局は書面主義(表題登記は実調主義だが基本所有権確認は書面)なので
書面がなければ登記はできない
不動産売買も諾成契約なので書面がなくても所有権は移転するが
実際には売買証明書にて所有権が移転した事実を確認している
なので書面に因らない贈与で仮に贈与が民法上成立しても
登記法上はできないことになる
不動産登記法で所有権証明書の添付が必須であるのは何故なのかを考えられたい
39:2015/09/22(火) 09:46:34.70 ID:
>>37
そうなんだけど
結局その書面を後付けで作成するんだろ
それらは任意書式だから

贈与の事実があったことを権利者全員が認めてる

譲渡証明=事実記載
権利者証明=相続人の証明

でいいんじゃね?
後は評価証明で原所有者の証明が出来るし
38:2015/09/22(火) 09:41:34.64 ID:
おっと他のレス読み飛ばしてたわw
遺産分割済みなんだね
贈与があったから遺産に含めてないと

遺産分割の時点で法定相続人全員が署名押印してるなら相続放棄はない
その時に当該建物の話は出てると思われ、孫に所有権があることは承諾しているとして

譲渡証明だけでいいんじゃね
相続人全員の署名押印と協議書添付の戸籍関係でおk
40:2015/09/22(火) 09:54:41.06 ID:
孫は相続人じゃないから贈与税たんまり取られるのかな。
それとも、ジジイが孫に贈与してもそんなに税金かからないようになったんだっけ?
ニュースでやっていたような気がする。
42:2015/09/22(火) 10:01:12.87 ID:
>>40
それは住宅資金の贈与じゃなかったっけ?
あんまり詳しく知らないけど

贈与税が掛かるのは間違いないと思うよ
俺だったら相続で済まそうとするかもねw
41:2015/09/22(火) 09:54:44.41 ID:
ちなみに売買だけど口約束で書類なんもなくて
後付けで契約書を作成したことあるよ

売買契約書=売買の事実と当事者の記載および年月日
上記の事実に間違いない=相続人全員の署名押印でおk

相続放棄は3ヶ月以内って期限があるし裁判所のハードル高い
遺産分割でその話が出てなくても相続の権利があることを
認めてる時点で放棄できなくなるだろ

なんで相続放棄にこだわってるか分からんがw
43:2015/09/22(火) 12:44:50.99 ID:
皆さん有難うございます。

悩んでたのは、譲渡証明の他に、中身には申請建物が含まれていないが、相続人証明の為に遺産分割協議書も添付した方がよいかとの事ですが、遺産分割協議書も付けることにします。
有難うございます。
44:2015/09/22(火) 13:13:20.62 ID:
遺産分割協議書はいらんだろ
相関図と戸籍関係だけでいいよ
あと譲渡証明な
45:2015/09/22(火) 17:40:43.85 ID:
土地は高め、建物は低めに見積り出すクセがついてきた
元スレ:


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